更新日：2026年2月13日
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物件を売却したい方へ（千葉の古民家・中古住宅・土地）

「相続した空き家をどうするか迷っている」
「雨漏りや傷みがあるけど売れる？」
「古民家・中古住宅・土地、まとめて相談したい」

売却は、最初に”つまずきやすい論点”を押さえるだけで、手戻りやトラブルが大きく減ります。
このページでは、売却前チェックと進め方を分かりやすくまとめました。

まず最初に確認したい4つ（ここが整うと一気に進みます）

1）登記名義人は誰か？（相続・名義変更）

名義人ご本人がご存命なら、原則として名義人の売却意思が必要です。
名義人が亡くなられている場合は、相続手続き→名義変更（相続登記）が必要になり、未了だと引渡しまで進めません。

また、名義人が複数いらっしゃる場合（共有名義）は、売却するために共有者みなさまの同意が必要となります。

2）住宅ローン残高と抵当権

住宅ローンが残っている場合、売却代金で抵当権を抹消できるかが重要です。
売却価格によっては金融機関との調整が必要になるため、早めに残高と条件を確認します。

売却可能な金額が住宅ローン残債を下回る場合、不足分を現金等でご用意いただく必要があるケースもございます。
（状況により、進め方・段取りを一緒に整理します）

3）建築確認申請の有無（確認済証・検査済証／中古住宅の場合）

中古住宅では、建築確認の有無や増改築の履歴によって、買主の住宅ローン利用や将来の改修計画の見通しが変わることがあります。
まずは、次の書類が手元にあるか確認しましょう。

• 建築確認済証（確認済証）：建築確認を受けたことを示す書類
• 検査済証：完了検査に合格したことを示す書類
• （あれば）設計図書・確認申請書の控え、増改築の記録（時期・内容）

これらが不明・未取得でも直ちに売れないわけではありませんが、買主側がリフォームやローンを検討する際に影響し、条件調整（価格・引渡し時期等）の論点になりやすいです。
不明な場合は、自治体等で確認できることもあるため、「分かること／分からないこと」を整理して事前共有するのが安全です。

※近年は「買って大規模リフォーム（大規模修繕・大規模模様替）」を前提に検討する買主も多く、2025年4月以降に着工する工事では建築確認手続の対象となるケースがあるため、確認済証・検査済証や増改築履歴を早めに整理しておくと安心です。

4）不具合・デメリットは”先に”共有（契約不適合責任のトラブル予防）

雨漏り、床の沈み、シロアリ、設備不良、過去の事故等、把握していることは事前に共有しておくのが安全です。
売買に関するルールは、2020年4月1日施行の改正で整理され、いわゆる瑕疵担保責任に代わり「契約不適合責任」の枠組みで扱われます。
物件検討の早い段階で告知し、契約書に明記することで、後日のトラブル予防につながります。

令和7年（2025年）建築基準法改正が「売却」に与える影響

令和7年（2025年）4月以降、木造戸建て等の大規模なリフォーム（大規模修繕・大規模模様替）は、工事内容によって建築確認手続きの対象となる場合があります。
そのため「買ってフルリノベしたい」買主では、手続き・工期・費用の見通しが検討材料になりやすいです。確認済証・検査済証、図面、増改築履歴がある場合は、早めに整理しておくと話が進みやすくなります。

「大規模リフォーム」の目安（ざっくり）

一般に、大規模修繕・模様替に該当するかどうかは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）などの改修の範囲・内容で判断されます。
水回り中心のリフォーム（キッチン・トイレ・浴室）など、従来どおり確認手続が不要とされる工事もあります。
※該当性は工事内容により異なります。個別に整理します。

売却方法は大きく2つ（仲介／買取）

仲介（できるだけ高く売りたい方向け）

買主を探して販売活動を行い、条件が合えば契約→引渡しへ進みます。
時間はかかりやすい一方、条件が合えば価格を狙いやすい方法です。

買取（早く・確実に進めたい方向け）

不動産会社が直接買い取る方法です。
「急ぎ」「残置物が多い」「現況のまま進めたい」などに向きます。
買取の説明：こちら（※実URLに合わせてください）

売却の流れ（目安）

1. 相談・状況整理（名義／ローン／建築確認／不具合）
2. 価格の目安提示 → 売り方の決定（仲介 or 買取）
3. 募集・内見対応（仲介の場合）
4. 申込み → 条件調整 → 契約
5. 引渡し（残置物・各種清算・抵当権抹消など）

費用の目安（代表例）

• 仲介手数料：取引条件により上限があります
• 登記関連費用：抵当権抹消など（状況による）
• 譲渡所得税：利益が出る場合（要件により特例あり）

※売買価格が800万円以下の空き家等では、媒介報酬の特例が該当する場合があります（適用には事前説明と合意が必要です）。

相談時にあると早い情報（揃ってなくてもOK）

• 所在地（だいたいでOK）
• 種別（古民家／中古住宅／土地）
• 分かる範囲の築年・面積
• ローン残高の有無
• 気になる不具合（雨漏り等）
• 相続状況（名義人がどなたか）

よくある質問（FAQ）

Q1. 雨漏りや傷みがある古民家でも売れますか？

A. 売れます。状態に応じて「現状渡し」「告知内容の整理」「買主層の想定」を行い、トラブルになりにくい形で進めます。

Q2. 相続が終わっていなくても相談できますか？

A. できます。名義と相続状況を整理し、必要な手順（相続登記など）を確認します。

Q3. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

A. 多くのケースで可能ですが、抵当権抹消のため金融機関との調整が必要です。

Q4. 建築確認（確認済証・検査済証）が見当たりません。売れませんか？

A. 直ちに売れないわけではありませんが、買主のローン利用や改修計画に影響する場合があります。「分かること／分からないこと」を整理して事前共有するのが安全です。

物件の所在する管轄の自治体、土木事務所にその履歴が残っている可能性もございますので、お調べさせていただきます。
※確認できる範囲や手続きは自治体・物件状況により異なります。

Q5. 令和7年（2025年）の建築基準法改正で、古民家や中古住宅は売りにくくなりますか？

A. すぐに「売れなくなる」という話ではありません。影響が出やすいのは、買主が大規模リフォーム前提で検討している場合で、2025年4月以降に着工する大規模改修は建築確認が必要となるケースがあるため、費用・工期・手続きの見通しが変わる点です。

Q6. 不具合を正直に言うと不利になりませんか？

A. むしろ後日のトラブルを減らせます。把握している内容は早めに告知し、契約書に明記するのが安全です。

Q7. 仲介と買取、どちらが向いていますか？

A. 「高く売りたい→仲介」「早く確実→買取」が目安です。状況に合わせて提案します。

Q8. 相談は無料ですか？

A. まずは状況整理から可能です。所在地と現状（相続・ローン・不具合）だけでも大丈夫です。

お問い合わせ

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